近日，东莞市民陈先生终于等来了好消息，“买步步高二手房两年了，却没想到一波三折，现在希望能尽快办证，好让孩子明年顺利上小学。”

　　事实上，东莞有不少业主遇到像陈先生那样的困扰。自2016年6月30日起，东莞正式实施不动产统一登记。因历史遗留问题，部分楼盘无法办理不动产登记业务。

　　记者从东莞市房管局了解到，目前东莞已审核处理304个有历史遗留问题的楼盘，已有173个楼盘符合政策可办理不动产登记业务。

　　对于历史遗留问题，5月26日在“阳光热线”现场，东莞市房管局局长刘国军强调，按照“能办尽快办、不能办坚决不办”的原则，加快解决一批历史遗留问题。

　　但是，对于利用集体土地开发的小产权房这种明显违反法律法规的建筑，将从严把关，坚决不予登记，防止小产权房成为新的历史遗留问题。

　　现状：

　　各镇街普遍存在登记不规范问题

　　早在2015年，东莞市就开始大力推进不动产登记机构整合、数据整合、平台建设和流程再造，提前在2016年6月30日发出全市第一本不动产权证，取得了阶段性工作成果。

　　但市房管局很快发现，楼盘的历史遗留问题成为不动产登记推进的障碍。据东莞市房管局(不动产登记中心)产权登记科科长袁子建介绍，在20世纪80年代，国家房地产开发政策还没有出台前，东莞已进行商品房开发，当时的土地政策还没有“挂牌出让”的概念，自然也没有国有土地使用证。直到东莞实行不动产登记后，才发现有楼盘的土地性质是国有划拔，有的楼盘还没有土地登记信息。

　　另外，东莞属于十分典型的房、地部门分设管理。一些早期建设的项目，存在土地、规划、报建、登记等环节衔接不够、不统一等历史遗留问题逐渐暴露，成为影响统一登记深入推进的主要障碍。

　　据统计，全市各镇街普遍存在程度不一的登记不规范问题。袁子建介绍，目前东莞市影响登记的历史问题，对于已办了个人房产证的商品房或政策性住房来说，

　　主要是土地的手续没有完善等几种问题：

　　一是房屋所在的土地是国有划拔土地;

　　二是房屋所在的土地是没有土地登记信息，也就是没有办理土地证;

　　三是房屋所在土地是集体土地的;

　　还有超跨土地红线的、擅自改变土地用途等几种情形。

　　他表示，这些情况在全国各个城市都普遍存在，并非东莞独有。

　　解决办法：

　　历史遗留问题，按土地性质三种不同情况处理

　　为妥善解决不动产登记历史遗留问题，市国土局和市房管局(市不动产登记中心)组织相关部门正式制订《东莞市解决不动产登记历史遗留问题的操作细则》(东国土资〔2017〕207号)，并印发《关于历史问题不动产办理分工及办理流程的通知》(东国土资〔2017〕208号)。

　　袁子建介绍，目前，对应上级部门的政策已审核处理304个历史遗留问题楼盘，其中已有173个楼盘符合政策可以办理不动产权登记业务，其他部分楼盘存在调查不清的情况，需补充调查后符合条件的也可办理。

　　目前对于历史遗留问题，东莞主要按照以下三种情况处理：

　　一、土地性质属于国有出让的，存在改变土地用途但没有改变规划用途的，按原登记土地、房屋用途办理相关业务，不得改变土地批准用途及出让年限等要素。

　　二、土地性质属于国有划拨的，或没有土地登记信息的商品房或政策性住房，经过审议纳入历史遗留问题楼盘台账，通过补缴土地出让金、签订《国有建设用地使用权出让合同》，完善用地手续后，该房屋可以转为市场化商品房，可办理有关业务。

　　三、集体土地。根据省国土厅《关于加快处理不动产登记历史遗留问题的通知》(征求意见稿)，该文件明确在集体所有的土地上从事商品房开发的，一律不得办理不动产登记。

　　针对这一历史问题，市房管局正积极加强与上级部门沟通，寻求可解决路径，在市政府或上级部门未出台政策前或未完善用地手续的情况下，对所在的土地性质是集体土地的，或超跨集体土地的房屋都暂缓办理。

　　三大类典型楼盘历史遗留问题

　　东莞这样处理

　　莞城步步高、景湖春天、景湖蓝郡、虎门平苑、虎门宜家花园、南城景福花园、凤岗宏丰楼等7宗问题楼盘历史遗留问题的处理，也迎来了新进展。

　　记者在东莞市政府官方网站通过向东莞市国土局申请公开的方式获得《东莞市人民政府办公室关于妥善解决莞城步步高小区等7宗典型问题楼盘历史遗留向题有关事项的复函》东府办复〔2018〕74号(以下简称“74号文”)。

　　记者了解到，关于妥善解决莞城步步高小区等宗典型问题楼盘历史遗留问题有关事项，已经市政府十六届第41次常务会议讨论。74号文显示，同意国土局提出的对莞城步步高、景湖春天、景湖蓝郡、虎门平苑、虎门宜家花园、南城景福花园、凤岗宏丰楼等7宗问题楼盘历史遗留问题的处理意见。其他类似情况的问题楼盘，参照上述7宗楼盘的处理方式执行。

　　其中，城区范围内(包括莞城街道、东城街道、万江街道、南城街道)类似莞城步步高小区等在上世纪八九十年代经批准开发、且已颁发房产证的历史问题楼盘，使用的土地没有办理供地手续的，根据历史情况直接确认为国有划拨土地，参照政策性住房(公有住房)相关规定按房屋地税基准价的1%缴交土地出让金后补办土地出让手续。

　　城区范围外的其他类似历史问题楼盘，由国土局报市土地审批委员会(不动产登记联席工作小组)审查认定后参照上述意见处理，不另行逐宗上报市政府审议。

　　类似景湖春天小区、景湖蓝郡小区等局部用地手续不全或存在瑕疵的历史问题楼盘，由国土局报市土地审批委员会(不动产登记联席工作小组)审查认定后采取补缴土地出让金方式完善用地手续。

　　类似虎门宜家花园小区、风岗宏丰楼小区等通过国有划拨方式取得土地建设的商品房，参照政策性住房(公有住房)相关规定按房屋地税基准价的1%缴交土地出让金后补办土地出让手续，并将原土地用途调整为城镇住宅用地。

　　74号文还明确，对于按政策允许办理不动产登记的历史遗留问题楼盘，由登记部门直接在系统的案件信息中进行标注，免去权利人瑕疵声明和在证书标注“存在历史遗留问题或权利瑕疵”环节。

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